Stopy procentowe w 2026 roku – przewidywania i wpływ na rynek mieszkaniowy
Po sześciu obniżkach stóp procentowych w 2025 roku, kredytobiorcy z niecierpliwością wyczekują kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Stopa referencyjna NBP spadła z 5,75% do 4,00%, a inflacja zbliżyła się do celu banku centralnego. Czy to oznacza, że przed nami dalsze cięcia i tańsze kredyty? Eksperci są podzieleni, ale większość spodziewa się, że do końca 2026 roku główna stopa może spaść do poziomu 3,25-3,75%.
Aktualna sytuacja – gdzie jesteśmy na początku 2026 roku?
Na styczniowym posiedzeniu (13-14 stycznia 2026 r.) Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o utrzymaniu stóp procentowych bez zmian. Stopa referencyjna wynosi nadal 4,00%, lombardowa 4,50%, a depozytowa 3,50%. Była to pierwsza pauza po pięciu obniżkach z rzędu.
RPP przyjęła podejście „wait-and-see” – chce najpierw ocenić efekty dotychczasowych cięć i poczekać na marcową projekcję inflacji. Prezes NBP Adam Glapiński wskazał, że poziom 4% jest „doskonały”, choć niektórzy członkowie Rady preferowaliby zejście do 3,50-3,75%.
WIBOR 3M na koniec stycznia 2026 roku oscyluje wokół 3,79-3,94%, co już teraz przekłada się na niższe raty kredytów w porównaniu z rokiem poprzednim. WIBOR 6M kształtuje się na podobnym poziomie około 3,79-3,87%.
Trzy scenariusze dla stóp procentowych w 2026 roku
Analitycy przedstawiają różne prognozy, ale można je sprowadzić do trzech głównych scenariuszy.
Scenariusz bazowy (najbardziej prawdopodobny): Stopa referencyjna spadnie do 3,50% w połowie roku lub do końca 2026. Większość banków i instytucji finansowych – w tym Santander Bank Polska, BNP Paribas czy ING Bank Śląski – prognozuje właśnie taki poziom docelowy. Oznaczałoby to jeszcze 2-3 obniżki po 25 punktów bazowych.
Scenariusz optymistyczny: Ekonomiści mBanku przewidują spadek stopy referencyjnej nawet do 3,00%, argumentując to niską inflacją (prognozowaną na 2,3% średniorocznie) i silnym wzrostem gospodarczym. ING Bank Śląski zakłada poziom 3,25% na koniec roku.
Scenariusz ostrożny: Niektórzy eksperci, w tym ekonomiści EY, uważają że obniżki zostaną wznowione dopiero w 2027 roku, a przez cały 2026 rok stopy pozostaną w okolicach 4,00%. Członek RPP Ludwik Kotecki widzi miejsce na maksymalnie 1-2 cięcia w całym roku.
Jak obniżki wpłyną na raty już spłacanych kredytów?
Dla osób posiadających kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem, dalsze obniżki stóp oznaczają realne oszczędności. Dotychczasowe cięcia o 175 punktów bazowych przełożyły się już na spadek rat o około 15% w porównaniu z sytuacją sprzed roku.
Przy kredycie na 400 000 zł zaciągniętym na 25 lat z marżą 2%, spadek stopy referencyjnej z 4,00% do 3,50% oznacza obniżenie miesięcznej raty o około 60-70 zł. Jeśli stopy zejdą do poziomu 3,00%, oszczędność może sięgnąć nawet 150 zł miesięcznie.
Ważne jest, kiedy te zmiany odczujesz w portfelu. Banki aktualizują oprocentowanie zgodnie z harmonogramem określonym w umowie – co 3 miesiące przy WIBOR 3M lub co 6 miesięcy przy WIBOR 6M. Oznacza to, że efekty decyzji RPP pojawiają się z opóźnieniem.
Co z nowymi kredytami hipotecznymi?
Osoby planujące zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w 2026 roku mogą liczyć na kilka korzyści wynikających z niższych stóp procentowych.
Wyższa zdolność kredytowa. Według szacunków Związku Banków Polskich, dotychczasowe obniżki zwiększyły zdolność kredytową przeciętnego gospodarstwa domowego o około 15%. Przy dalszym spadku stopy do 3,50%, zdolność może wzrosnąć o kolejne 8% – przy kredycie 500 tys. zł to dodatkowe 38-45 tys. zł.
Niższe oprocentowanie i raty. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem będą od razu korzystać z niższych stawek WIBOR. Eksperci Alior Banku prognozują, że WIBOR 3M zejdzie w 2026 roku w okolice 3,40%.
Lepsza pozycja negocjacyjna. Konkurencja między bankami o klientów hipotecznych rośnie. W 2026 roku na rynek wchodzą nowi gracze (UniCredit, Erste Bank przejmujący Santander Bank Polska), co może przełożyć się na korzystniejsze oferty.
Wpływ na rynek mieszkaniowy – czy ceny wzrosną?
Niższe stopy procentowe to miecz obosieczny dla kupujących mieszkania. Z jednej strony łatwiejszy dostęp do kredytu, z drugiej – ryzyko wzrostu cen nieruchomości.
Eksperci prognozują stabilizację cen w pierwszej połowie 2026 roku – wysoka podaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ogranicza presję wzrostową. Jednak w drugiej połowie roku, gdy poprawi się dostępność kredytów, a oferta zacznie się kurczyć, ceny mogą ponownie rosnąć.
Główny analityk BIK Waldemar Rogowski przewiduje, że w II kwartale 2026 roku możemy mieć „powtórkę z historii” – wzrost cen mieszkań napędzany rosnącym popytem. Dlatego osoby z wystarczającą zdolnością kredytową mogą rozważyć zakup wcześniej, zanim rynek się rozgrzeje.
Stopy procentowe – czego spodziewać się w 2026 roku?
Rok 2026 zapowiada się jako okres stopniowej normalizacji polityki pieniężnej. Większość prognoz wskazuje na dalsze obniżki stóp procentowych, choć ich tempo będzie zależeć od danych o inflacji i kondycji gospodarki.
Dla kredytobiorców oznacza to perspektywę niższych rat i lepszej dostępności finansowania. Raty kredytów hipotecznych w 2026 roku powinny być wyraźnie niższe niż w latach 2022-2023, choć nie ma powrotu do rekordowo taniego pieniądza z okresu pandemii.
Kluczowe daty do śledzenia to marcowe posiedzenie RPP (nowa projekcja inflacji) oraz kolejne decyzje w maju i czerwcu. To właśnie wtedy może zapaść decyzja o wznowieniu cyklu obniżek i zbliżeniu się do docelowego poziomu 3,50%.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile wynoszą stopy procentowe w Polsce w 2026 roku?
Po decyzji RPP z 14 stycznia 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%, lombardowa 4,50%, a depozytowa 3,50%. Jest to poziom utrzymany bez zmian po sześciu obniżkach przeprowadzonych w 2025 roku.
Kiedy będą kolejne obniżki stóp procentowych?
Większość ekonomistów wskazuje na marzec 2026 jako najbardziej prawdopodobny termin kolejnej obniżki. RPP czeka na marcową projekcję inflacji NBP oraz aktualizację koszyka inflacyjnego przez GUS. Nie można jednak wykluczyć cięcia już w lutym.
Do jakiego poziomu spadną stopy procentowe w 2026 roku?
Prognozy ekspertów wskazują na docelowy poziom stopy referencyjnej w przedziale 3,25-3,75% do końca 2026 roku. Najbardziej optymistyczne scenariusze (mBank) zakładają spadek nawet do 3,00%, najbardziej ostrożne – utrzymanie poziomu 4,00% przez cały rok.
Ile wynosi aktualny WIBOR 3M i 6M?
Na koniec stycznia 2026 roku WIBOR 3M oscyluje wokół 3,79-3,94%, a WIBOR 6M wynosi około 3,79-3,87%. To znacznie mniej niż rok wcześniej, gdy WIBOR 3M przekraczał 5,8%.
O ile spadnie rata kredytu hipotecznego po obniżkach stóp?
Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat, każda obniżka stopy o 0,25 punktu procentowego oznacza spadek raty o około 45-50 zł miesięcznie. Dotychczasowe cięcia o 175 punktów bazowych przełożyły się na spadek rat o około 15% w porównaniu z 2024 rokiem.
Kiedy odczuję spadek raty w swoim kredycie?
Zależy to od rodzaju WIBOR w Twojej umowie. Przy WIBOR 3M oprocentowanie aktualizowane jest co kwartał, przy WIBOR 6M – co pół roku. Efekty decyzji RPP pojawiają się więc z opóźnieniem 1-6 miesięcy.
Czy opłaca się teraz brać kredyt ze zmiennym czy stałym oprocentowaniem?
Przy prognozowanych dalszych obniżkach stóp, kredyt ze zmiennym oprocentowaniem pozwala szybciej korzystać ze spadających rat. Różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym wynosi obecnie około 1 punkt procentowy. Kredyt ze stałą stopą daje jednak bezpieczeństwo na wypadek niespodziewanego wzrostu inflacji.
Czy niższe stopy spowodują wzrost cen mieszkań?
Eksperci przewidują stabilizację cen w pierwszej połowie 2026 roku dzięki wysokiej podaży. Jednak w drugiej połowie roku, wraz z poprawą dostępności kredytów i kurczącą się ofertą, ceny mogą zacząć rosnąć – szczególnie w największych miastach.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje finansowe podejmuj w oparciu o indywidualną analizę swojej sytuacji.
Czytaj też:
Analiza rynku mieszkaniowego dla deweloperów
Czy warto kupić mieszkanie w 2026 roku
