Sprzedaż mieszkania – jak znaleźć kupującego?
Sam proces sprzedaży mieszkania wymaga wykonania szeregu działań i dopełnienia licznych formalności. Jednak, żeby w ogóle zająć się takimi kwestiami, jak zmiana wpisów w rejestrach czy zapłata PCC, najpierw musimy znaleźć kupca – co wcale nie musi być takie proste! W tym tekście podpowiadamy, jak zabrać się za skuteczną sprzedaż mieszkania.
Sprzedaż mieszkania – kiedy?
Oczywiście najwięcej mieszkań w Polsce sprzedawanych jest przez deweloperów lub firmy zajmujące się profesjonalną sprzedażą lokali (cudzych lub wcześniej kupionych). Nie znaczy to jednak, że przeciętny Kowalski nie może sam sprzedać nieruchomości. Bez wątpienia podejście takie ma jedną zasadniczą zaletę – brak prowizji, które trzeba zapłacić za pomoc w dokonaniu transakcji. W jakich sytuacjach osoby prywatne z reguły sprzedają mieszkania?
- Posiadanie nadmiarowego lokalu – najczęściej pochodzącego ze spadku po rodzinie.
- Przeprowadzka – choć pod względem wewnętrznego ruchu ludności daleko nam do standardów znanych z USA, to coraz liczniejsza grupa osób w trakcie życia zawodowego zmuszona jest do przeprowadzki.
- Zakup domu/większego mieszkania – to oczywisty powód sprzedaży, w którym sprzedaż jednego lokalu stanowi sporą część finansowania nowego lokum.
Oczywiście są też inne powody sprzedaży. W Polsce stosunkowo rzadkie są sytuacje, w których właściciele jednego lokalu pozbywają się go z racji braku możliwości utrzymania czy spłacania kredytu. Nie znaczy to jednak, że takich sytuacji nie ma w ogóle.
Niezależnie jednak od powodów sprzedaży, warto zawsze dobrze się zastanowić, czy dana chwila jest dobrym momentem do dokonania transakcji. Oczywiście pomijamy tu kwestie obiektywne, gdy po prostu nie mamy wyjścia albo musimy sprzedać lokal np. do końca roku. Jednak w większości sytuacji kilka czy nawet kilkanaście miesięcy nie stanowi dużej różnicy. Dlatego przede wszystkim nie warto się śpieszyć i stawiać sobie sztucznych granic, do kiedy chcemy sprzedaż lokal. Po drugie, na pewno warto obserwować rynek na realnecenymieszkan.pl oraz zwracać uwagę na takie czynniki, jak chociażby nowe projekty wsparcia mieszkalnictwa lub inwestycje deweloperów. Przykładowo program bezpieczny kredyt 2% skokowo zwiększył zainteresowanie zakupami, co od razu przełożyło się na wzrost cen. Łatwiej będzie też sprzedać lokal w atrakcyjnej okolicy, w której akurat nie są budowane żadne nowe mieszkania, niż w takiej, w której prowadzonych jest kilka dużych inwestycji na różnych etapach budowy.
Mówiąc o czasie sprzedaży, warto też wspomnieć o tzw. efekcie bańki. W przypadku rynku mieszkaniowego od w zasadzie dwóch dekad niektórzy analitycy twierdzą, że jesteśmy coraz bliżej momentu, w którym ceny mieszkań i domów polecą ostro w dół. Czy jednak z punktu widzenia sprzedaży w tym momencie warto się spieszyć? Nic na to nie wskazuje, gdyż w Polsce różnica między popytem a podażą jest bardzo duża. A to w połączeniu ze sporym wzrostem kosztów materiałów i brakiem fachowców powoduje, że ceny mieszkań w Polsce ciągle rosną i w przewidywalnym horyzoncie czasowym trudno sobie wyobrazić jakąkolwiek zmianę w tym zakresie.
Sprzedaż mieszkania – jak zrobić zdjęcia i przygotować lokal?
Truizmem jest stwierdzenie, że ludzie kupują oczami. Patrząc jednak na oferty wielu mieszkań i domów można odnieść wrażenie, że większość osób w ogóle nie zwraca na to uwagi. Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez sprzedających?
- Słaba jakość fotografii.
- Brak odpowiedniego oświetlenia.
- Bałagan w mieszkaniu.
- Widoczny brud lub uszkodzenia (te, które da się łatwo usunąć).
- Nie objęcie zdjęciami wszystkich pomieszczeń lub też ich zbyt duża szczegółowość.
Dlaczego zdjęcia są tak ważne? To na nie w pierwszym momencie trafia potencjalny kupujący i na ich podstawie wyrabia sobie opinię o lokalu oraz poprzednich mieszkańcach. Podejście na zasadzie “jak ktoś będzie już chciał kupić i przyjedzie na miejsce, to się posprząta” jest więc z natury rzeczy błędne. To właśnie do wykonania zdjęć trafiających do internetu trzeba perfekcyjnie przygotować lokal. Jak w prosty sposób sprawić, by nasze mieszkanie robiło jak najlepsze wrażenie?
- Zdjęcia zrób aparatem fotograficznym lub w ostateczności wysokiej klasy telefonem. Zwróć uwagę, by kadry obejmowały całe pomieszczenia lub ich części. Unikaj zbliżeń.
- Zdjęcia wykonuj w słoneczne dni, w ostateczności włącz wszystkie dostępne światła w pomieszczeniu. Oczywiście unikaj też robienia fotografii “pod słońce”.
- Pozamykaj wszystkie szafki, wyłącz urządzenia elektryczne.
- W miarę możliwości usuń niepotrzebne wyposażenie z otwartych półek – dokumenty, zbyt liczne bibeloty, klucze, koszyki itp.
- Usuń też inne ruchome wyposażenie – laptopy, dodatkowe koce, poduszki, pufy itp.
- Gruntownie wysprzątaj mieszkanie. Usuń też drobne uszkodzenia czy ślady użytkowania (np. obwieszone drzwi, zabrudzenia ścian, naderwane listwy itp.).
Co ważne podkreślenia, powyższe zalecenia warto traktować jako niezbędne. Nie pochwalamy z kolei robienia zdjęć i wstawiania ofert mających na celu ukryć poważne problemy lokali czy ich wyposażenia. Pośpieszne zamalowanie wilgotnych czy zagrzybionych ścian, zakrywanie uszkodzeń podłogi, ścian czy ukrywanie innych problemów z mieszkaniem zdecydowanie nie jest działaniem dobrym. I często może odbić się czkawką, gdyż potencjalny kupujący, odkrywając poważne wady ukryte zapewne zrezygnuje z zakupu. Zadziała w tym przypadku rozczarowanie i strach przed kolejnymi “niespodziankami”.
Sprzedaż mieszkania – jak znaleźć chętnego?
Dobry moment sprzedaży, dobre zdjęcia do ogłoszenia, przygotowanie mieszkania – to podstawa udanej sprzedaży. Jednak gdzie szukać kupujących? Znalezienie chętnych do zakupu mieszkania może wcale nie być proste, jednak istnieje kilka sprawdzonych metod, które pomogą wam dotrzeć do potencjalnych kupujących. Niestety jednak wszystkie one mają swoje wady i zalety.
Jedną z polecanych opcji jest skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, który dzięki doświadczeniu i znajomości rynku może skutecznie wypromować nieruchomość. Pośrednik zajmie się również formalnościami i negocjacjami, co może zaoszczędzić czas i stres. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z koniecznością zapłaty prowizji za usługi agenta czy agencji wynoszącej z reguły od 2 do 5%. Oczywiście jest to stosunkowo niedużo, jednak przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł oznacza dodatkowy koszt na poziomie 10-25 tys. zł!
Drugą opcją jest samodzielne wystawienie mieszkania na portalach internetowych z ogłoszeniami. To rozwiązanie daje zdecydowanie większą kontrolę nad procesem sprzedaży i pozwala uniknąć kosztów związanych z prowizją. Niestety jednak wymaga od sprzedającego dużo więcej zaangażowania – najpierw w przygotowanie atrakcyjnego ogłoszenia, a potem w organizowanie i prowadzenie prezentacji mieszkania oraz negocjowanie warunków sprzedaży.
Ogłoszenia w prasie lokalnej czy specjalistycznych magazynach nieruchomościowych to kolejna metoda, która może przyciągnąć określoną grupę odbiorców, choć zazwyczaj ma mniejszy zasięg niż internet. Jest to opcja wartościowa szczególnie w przypadku starszej grupy odbiorców, która częściej korzysta z tradycyjnych mediów.
Nie można również zapomnieć o sile osobistych rekomendacji. Informowanie znajomych, rodziny czy sąsiadów o planowanej sprzedaży może pomóc w znalezieniu chętnego, zwłaszcza jeśli mieszkanie znajduje się w pożądanej lokalizacji i cieszy się dobrą opinią. Transakcja z polecenia w teorii nie ma wad, poza jedną. Często fakt, że nieruchomość ma kupić ktoś, kogo znamy (lub pochodzi z rekomendacji znajomego) przeszkadza w negocjacjach cenowych.
Każda z tych metod ma swoje zalety i wady, a wybór najlepszego sposobu zależy od indywidualnych preferencji, możliwości finansowych oraz czasu i zaangażowania, jakie jesteście gotowi poświęcić na proces sprzedaży mieszkania. Ważne jest, aby dokładnie przeanalizować wszystkie opcje i wybrać tę, która najlepiej odpowiada waszym potrzebom i oczekiwaniom. Dobrym podejściem jest też czasem umieszczenie ogłoszenia na kilku serwisach czy szukanie kupujących w różnych miejscach i grupach odbiorców.
Jak przygotować ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?
Na koniec zajmiemy się jeszcze na chwilę samym ogłoszeniem o sprzedaży mieszkania. W przypadku internetu może i powinno ono zawierać naprawdę sporo informacji. Które z nich są kluczowe?
- Aktualne zdjęcia i schematy – pozwolą zainteresować kupującego już na etapie przeglądania.
- Lokalizacja i otoczenie – określenie dokładnego miejsca umożliwia łatwe wyszukanie mieszkania czy domu na mapie.
- Metraż i liczba pokoi – większość osób szuka mieszkań o określonej wielkości lub liczbie pomieszczeń.
- Cena – nie da się ukryć, że większość osób najpierw patrzy na cenę. Dlatego od początku musi być ona mądrze ustawiona – zbyt wysoka odstraszy kupujących, zbyt niska nie pozwoli na satysfakcjonującą sprzedaż.
O czym jeszcze warto napisać w ogłoszeniu? Na pewno o wszystkich zaletach mieszkania czy domu. Oszczędnym ogrzewaniu, wysokiej klasy oknach, światłowodzie, nowoczesnym wyposażeniu, ogrzewaniu podłogowym czy liczbie miejsc parkingowych. O czym z kolei nie warto pisać? Na pewno w niczym nie pomoże informacja, że mieszkanie jest 5 minut od centrum miasta, jeśli w praktyce jest na obrzeżach. Opisywanie wymagającego wymiany wyposażenia czy innych nieprawdziwych zalet także na pewno nie przybliży nas do sprzedaży.
W dzisiejszych czasach znalezienie kupca na mieszkanie czy dom jest jednocześnie bardzo łatwe i trudne. Duża liczba chętnych i wiele możliwości promocji sprawiają, że ruch w tym interesie jest niezaprzeczalny – szczególnie w dużym miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań. Z drugiej jednak strony rosnąca świadomość i wymagania kupujących oraz wysokie ceny wymagają od sprzedających sporego zaangażowania.
Czytaj też:
Co to jest mieszkanie pod klucz?
Wkład własny a kredyt hipoteczny – co musisz wiedzieć?
