Procedura kredytu hipotecznego – jak wygląda?

Procedura kredytu hipotecznego - jak wygląda?

Procedura kredytu hipotecznego – jak wygląda?

Mimo że większość nieruchomości kupowanych jest w Polsce za gotówkę, to jednak dla wielu osób kredyt hipoteczny jest jedyną możliwością zakupu. Warto więc wiedzieć, jak wygląda procedura uzyskania finansowania. O niej opowiemy w poniższym tekście!

Kredyt hipoteczny – czy zawsze znaczy to samo?

Tak zadane pytanie nasuwa oczywiście odpowiedź negatywną – i jest to prawda. O ile bowiem w ostateczności chodzi o taki sam sposób finansowania, to procedury mogą być bardzo różne. Definicyjnie kredyt hipoteczny to długoterminowy rodzaj pożyczki udzielanej przez bank lub inną instytucję finansową, która jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Oznacza to, że kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu w określonych ratach przez ustalony okres czasu, a w zamian za to bank ma prawo do zabezpieczenia się na nieruchomości, która służy jako zabezpieczenie kredytu. Kredyty hipoteczne są najczęściej wykorzystywane do zakupu domów, mieszkań lub innych nieruchomości, choć mogą być też udzielone np. celem dokonania remontu. Jeśli kredytobiorca nie spłaci kredytu zgodnie z umową, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży w celu odzyskania swoich środków.

W teorii więc sytuacja jest prosta, podpisuje się umowę za zakup, która jest zabezpieczona nieruchomością. W praktyce jest to dużo bardziej złożone i co więcej, istnieje też szereg sytuacji szczególnych. O tych ostatnich opowiemy w innych artykułach. Tu skoncentrujemy się na najważniejszych krokach w drodze do uzyskania kredytu hipotecznego.

Wybór banku udzielającego kredytu hipotecznego

Pierwszą i bardzo ważną kwestią związaną z uzyskaniem finansowania jest wybór banku. Ma on znaczenie z trzech powodów:

  1. Poszczególne banki oferują różne warunki uzyskania kredytów hipotecznych. Różnić mogą się: oprocentowanie, wysokość prowizji, wielkość wkładu własnego, konieczne zabezpieczenia czy ubezpieczenia.
  2. W każdym banku są też trochę inne zasady obliczania zdolności kredytowej. Stąd też te same osoby, które w jednej instytucji otrzymały zgodę na udzielenie kredytu, a innej mogą jej nie uzyskać.
  3. Banki czasem też dają możliwość uzyskania dodatkowych bonusów związanych ze wzięciem kredytu. Z drugiej strony, nierzadko udzielenie kredytu powiązanie jest z koniecznością skorzystania z dodatkowych produktów – konta osobistego czy karty kredytowej.

Jak więc wybrać bank? Przede wszystkim warto przejść się po kilku placówkach i porównać proponowane oferty. Może w tym przypadku skorzystać też pomocy doradcy finansowego, który niejako w naszym imieniu zbierze niezbędne informacje i pomoże wybrać najkorzystniejszą ofertę.

Zbadanie zdolności kredytowej

Gdy już wybrałeś bank, w którym chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, możesz rozpocząć właściwą procedurę. Z reguły jej pierwszym etapem jest zbadanie zdolności kredytowej. Aby ją określić, bank prosi o złożenie odpowiednich wniosków i dostarczenie informacji dotyczących sytuacji finansowej i życiowej. Co jednak kluczowe, podczas obliczania zdolności kredytowej brane pod uwagę są nie tylko te informacje. Spore znaczenie mają też inne kwestie, takie jak np. historia kredytowa, która pokazuje, jak bardzo wiarygodny jest dany klient.

Obliczając zdolność kredytową, banki zwracają uwagę na wielkość i regularność dochodów, a także ich źródło. Duże znaczenie ma też liczba osób na utrzymaniu, a także wielkość innych zobowiązań – pożyczek, limitów na kartach czy też np. alimentów. Poważną przeszkodą ograniczającą możliwość uzyskania kredytu jest zaawansowany wiek – osoby powyżej 40 roku życia mogą mieć duży problem, żeby uzyskać kredyt na okres dłuższy niż 20 lat. Na koniec warto też podkreślić, że częstym sposobem na zwiększenie zdolności jest wystąpienie o kredyt razem z małżonkiem – wówczas liczą się bowiem dochody obu osób.

Analiza techniczna hipoteki

Dość powszechne jest przekonanie, że po otrzymaniu zdolności kredytowej od razu można podpisać umowę. Nie jest to niestety prawda. Dla banków równie ważna jest techniczna analiza wniosku, która często dzieje się w znacznej części “poza” wnioskodawcą. Kluczowym elementem jest tutaj ocena nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem zobowiązania. W przypadku mieszkań w stanie deweloperskim czy mieszkań pod klucz z reguły to deweloper przekazuje wszelkie informacje bankowi. Jednak jeśli chodzi o mieszkania z rynku wtórnego, to konieczność udostępnienia lokalu do wyceny i dostarczenia wszystkich innych informacji spoczywa na wnioskodawcy. Co ważne, bank przygląda się nie tylko samemu lokalowi, ale też jego sytuacji prawnej – stąd konieczność uzyskania wglądu w dane nieruchomości z ksiąg wieczystych. Jak już wspomnieliśmy, analiza techniczna w przypadku nowych lokali dzieje się praktycznie w całości “poza” wnioskodawcą – jest jednak bardzo ważna i niezbędna do dalszego procedowania wniosku.

Uzyskanie zgody na udzielenie kredytu

Pozytywna ocena zdolności kredytowej i analiza nieruchomości są podstawą do uzyskania zgody na udzielenie kredytu hipotecznego. Co ważne, z zasady zgoda taka dotyczy konkretnych parametrów kredytu – okresu kredytowania, oprocentowania czy w końcu sumy kredytu. Jest ona też ważna przez określony czas. Jeśli więc chcielibyśmy zmienić któryś z warunków, z reguły konieczne jest przeprowadzenie procedury od nowa. Oczywiście z reguły jest ona w takiej sytuacji szybsza i łatwiejsza, gdyż większość lub wszystkie dokumenty są już w banku.

Gdy jesteśmy zadowoleni z warunków pozostaje nam podpisanie umowy kredytowej – oznacza to, że uzyskaliśmy kredyt!

Podpisanie umowy kredytowej – czy to wszystko?

Niestety podpisanie samej umowy z bankiem nie kończy procedur związanych z zakupem mieszkania. Dalsze kroki zależą tu od rodzaju kupowanej nieruchomości, zasad obowiązujących w banku i sytuacji mieszkania. Nie zagłębiając się w szczegóły, musimy pamiętać, że do uruchomienia kredytu konieczne jest ustanowienie zabezpieczenia – a więc wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. To z kolei wymaga sporządzenia odpowiednich aktów notarialnych i dokonania wpisów do ksiąg wieczystych. Na szczęście w przypadku nowych mieszkań z reguły w przeprowadzeniu tych procedur pomagają sami deweloperzy, gdyż jest to w ich interesie.

Proces uzyskania kredytu hipotecznego w Polsce nie jest szczególnie skomplikowany. Wymaga on jednak spełnienia szeregu warunków, zarówno finansowych, jak i formalnych. Dlatego warto się do niego solidnie przygotować, by maksymalnie skrócić czas trwania procedur.

Czytaj też:

W którym banku wziąć kredyt hipoteczny?

Czy warto kupić mieszkanie z balkonem?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? 

Mieszkanie w kamienicy – czy warto na nie postawić?

Mieszkanie na wsi – sprawdź czy warto! 

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny? Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe - niekiedy spłacany jest on prawie do końca aktywności zawodowej. Sposobem na zmniejszenie tego obciążenia jest oczywiście nadpłata hipoteki. Czy jednak w praktyce warto to robić? A...

czytaj dalej
Na którym piętrze kupić mieszkanie?

Na którym piętrze kupić mieszkanie?

Na którym piętrze kupić mieszkanie? Wybór piętra, na którym znajduje się mieszkanie, może znacząco wpłynąć na komfort życia, cenę nieruchomości oraz jej potencjał inwestycyjny. Każda kondygnacja ma swoje zalety i wady, które warto wziąć pod uwagę przed podjęciem...

czytaj dalej