Ceny mieszkań w Olsztynie w lutym 2025 roku
Jak kształtują się ceny nieruchomości w stolicy Warmii i Mazur? Analizujemy aktualną sytuację na olsztyńskim rynku mieszkaniowym, wskazując najdroższe i najtańsze lokalizacje oraz trendy cenowe na rynku pierwotnym i wtórnym.
Sytuacja na rynku pierwotnym w Olsztynie – umiarkowany wzrost rok do roku
Rynek pierwotny w Olsztynie charakteryzuje się stabilnym wzrostem cen w ujęciu rocznym. W lutym 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim wyniosła 11 400 zł, co oznacza wzrost o 7% w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. W stosunku do stycznia 2025 odnotowano jednak stagnację cenową. Deweloperzy kontynuują realizację nowych inwestycji, choć w tempie dostosowanym do lokalnego popytu, co pozwala uniknąć gwałtownych skoków cenowych charakterystycznych dla największych metropolii kraju.
Rynek wtórny mieszkań w Olsztynie – stabilizacja z lekką tendencją spadkową
Na rynku wtórnym w Olsztynie obserwujemy niemal pełną stabilizację cen z delikatnym odchyleniem w dół. W lutym 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki wyniosła 7 921 zł, a w marcu spadła nieznacznie do 7 913 zł, co stanowi minimalny spadek o 0,1%. Od początku roku ceny na rynku wtórnym wzrosły symbolicznie o 0,01%, co wskazuje na stagnację po okresie wzrostów. Czas ekspozycji oferty na rynku wtórnym wynosi średnio 113 dni, co oznacza skrócenie o 1 dzień w porównaniu do poprzedniego miesiąca.
Najdroższe osiedla Olsztyna – centrum miasta na czele
Najwyższe ceny mieszkań w Olsztynie na rynku pierwotnym występują w centralnych lokalizacjach miasta. Zdecydowanie najdroższymi osiedlami są Śródmieście, Kościuszki oraz Grunwaldzkie, gdzie ceny nowych mieszkań osiągają szczytowe wartości dla lokalnego rynku. Na rynku wtórnym najwyższe ceny występują przy ulicach o prestiżowym położeniu, takich jak Olimpijska (9 149 zł/m²), Tracza (8 869 zł/m²) czy Bursztynowa (8 796 zł/m²). Lokalizacje te cieszą się popularnością przede wszystkim wśród osób ceniących sobie bliskość centrum i dobrą infrastrukturę miejską.
Najtańsze osiedla Olsztyna – gdzie szukać przystępnych cen?
Dla osób poszukujących mieszkań w niższych cenach, najatrakcyjniejsze lokalizacje znajdują się na obrzeżach miasta. Na rynku pierwotnym najkorzystniejsze cenowo oferty można znaleźć na osiedlach Generałów, Jaroty, Pieczewo, a także na Zielonej Górce i Podleśnej. Na rynku wtórnym najtańsze mieszkania dostępne są przy ulicach: Andrzeja Struga (7 262 zł/m²), Wiosenna (7 335 zł/m²) oraz Józefa Ignacego Kraszewskiego (7 348 zł/m²). Te lokalizacje stanowią dobry kompromis między ceną a dostępnością komunikacyjną z centrum miasta.
Ceny mieszkań na popularnych ulicach Olsztyna
Zróżnicowanie cenowe widoczne jest również na poszczególnych ulicach Olsztyna. Na rynku wtórnym popularne ulice, takie jak Jarosława Iwaszkiewicza czy Aleja Warszawska, utrzymują ceny na poziomie około 8 300 zł/m². Osiedla przy ulicach Ks. Wacława Osińskiego czy Walentego Barczewskiego osiągają wartości zbliżone do 8 200-8 250 zł/m². Z kolei mieszkania przy ulicach z dobrym dostępem do kampusu uniwersyteckiego, jak Pana Tadeusza, utrzymują ceny na poziomie około 7 850-7 960 zł/m², co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów zainteresowanych wynajmem dla studentów.
Ogólna sytuacja na olsztyńskim rynku mieszkaniowym
Olsztyński rynek nieruchomości wykazuje stabilny, choć umiarkowany wzrost, co czyni go atrakcyjnym zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów. Średnia cena ofertowa mieszkania w Olsztynie wynosi obecnie 592 504 zł, co oznacza wzrost o 5% w ujęciu rocznym. Prognozy wskazują, że cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym osiągnie na koniec 2025 roku poziom 8 594 zł.
Różnica między cenami na rynku pierwotnym i wtórnym wynosi około 3 487 zł/m², co jest jedną z największych dysproporcji wśród miast wojewódzkich i stanowi potencjalną okazję inwestycyjną na rynku wtórnym. Na kształtowanie cen w Olsztynie wpływają przede wszystkim zmiany demograficzne, rozwój Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego oraz turystyka. Istotnym czynnikiem stymulującym popyt jest również rządowe wsparcie dla kredytobiorców.
W przeciwieństwie do największych metropolii, Olsztyn nie doświadcza tak dynamicznych wzrostów cen, co czyni lokalny rynek bardziej dostępnym dla przeciętnego nabywcy. Szczególnie atrakcyjne dla młodych par i rodzin pozostają nadal osiedla peryferyjne, natomiast inwestorzy indywidualni i osoby prowadzące działalność turystyczną preferują lokalizacje centralne oraz położone w pobliżu jezior.
Dane na podstawie serwisów sonarhome.pl i rynekpierwotny.pl
Czytaj też:
Mieszkania w Olsztynie – komfort życia w inwestycji Wyspiańskiego
Ceny mieszkań w Olsztynie w styczniu 2024
Ceny mieszkań w Olsztynie w grudniu 2024
