Aktualne ceny mieszkań w Olsztynie – analiza rynku listopad 2025
Rynek nieruchomości w Olsztynie charakteryzuje się wyraźnym trendem wzrostowym, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Prezentujemy kompleksową analizę aktualnych cen mieszkań w stolicy województwa warmińsko-mazurskiego, obejmującą zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Dane w niniejszym opracowaniu są regularnie aktualizowane co miesiąc, aby zapewnić możliwie najbardziej aktualne informacje dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Poznaj szczegółowe zestawienie cen na popularnych osiedlach i ulicach oraz prognozy dla olsztyńskiego rynku mieszkaniowego.
Średnie ceny mieszkań w Olsztynie na rynku pierwotnym – listopad 2025
Rynek pierwotny w Olsztynie odnotowuje wyraźny trend wzrostowy. W listopadzie 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim wynosi 12 200 zł, co oznacza wzrost o 5% rok do roku. W porównaniu z poprzednim miesiącem ceny pozostały na stabilnym poziomie bez znaczących zmian, co świadczy o ustabilizowaniu się rynku deweloperskiego po okresie wzrostów.
Średnia cena ofertowa mieszkania w Olsztynie wynosi 653 943 zł, przy czym odnotowano wzrost o 10% w skali roku. Deweloperzy kontynuują realizację nowych inwestycji, szczególnie na osiedlach obrzeżnych. Dla osób poszukujących tanich nieruchomości, najniższe ceny charakteryzują osiedla Generałów, Jaroty oraz Pieczewo, a także Zieloną Górkę i Podleśną. Najwyższe ceny mieszkań notowane są natomiast na osiedlach centralnych: Śródmieściu, Kościuszki oraz Grunwaldzkim.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Olsztynie – listopad 2025
Rynek wtórny w Olsztynie wykazuje konsekwentny trend wzrostowy. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w listopadzie 2025 roku wynosi 8 053 zł, co oznacza wzrost o 0,54% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Od początku roku szacowana cena za metr kwadratowy wzrosła o 1,78%, co stanowi wzrost o 141 zł, świadcząc o stabilnym trendzie wzrostowym na tym segmencie rynku.
Średni czas aktywności oferty sprzedaży wynosi 97 dni, co jest wzrostem w porównaniu z poprzednim miesiącem (93 dni). Ceny na rynku wtórnym są znacząco niższe niż na rynku pierwotnym, co stanowi różnicę około 4 147 zł za metr kwadratowy. Prognoza ceny za metr kwadratowy mieszkania na koniec roku 2025 wynosi 8 440 zł, co sugeruje możliwość dalszego wzrostu o blisko 387 zł w najbliższych miesiącach.
Najpopularniejsze osiedla w Olsztynie – listopad 2025
Rynek nieruchomości w Olsztynie charakteryzuje się wyraźnym podziałem pomiędzy osiedlami centralnymi a obrzeżami. Osiedla centralne – Śródmieście, Kościuszki oraz Grunwaldzkie – oferują najwyższe ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Te lokalizacje cieszą się dużym zainteresowaniem wśród singli oraz inwestorów indywidualnych ze względu na dostęp do infrastruktury miejskiej, usług oraz miejsc pracy.
Z kolei osiedla obrzeżne takie jak Generałów, Jaroty, Piecze oraz Zielona Górka i Podleśna oferują znacznie niższe ceny, co czyni je atrakcyjnymi dla młodych rodzin poszukujących większych mieszkań w przystępnych cenach. Te rejony charakteryzują się dobrym dostępem do terenów zielonych oraz spokojniejszym charakterem, co jest szczególnie cenione przez rodziny z dziećmi.
Najdroższe ulice w Olsztynie – listopad 2025
Analiza cen na konkretnych ulicach pokazuje wyraźne zróżnicowanie cenowe w obrębie miasta. Wśród najdroższych lokalizacji wyróżnia się ulica Bohaterów Monte Cassino z ceną 9 102 zł za metr kwadratowy, która znacząco przewyższa średnią miejską. Wysokie ceny charakteryzują również ulicę Olimpijską (9 077 zł/m²), ulicę Leśną (8 959 zł/m²) oraz ulicę Brzozową (8 902 zł/m²).
Do ulic o cenach powyżej średniej należą także ulica Sosnowa (8 888 zł/m²), ulica 15 Dywizji (8 857 zł/m²) oraz ulica Bursztynowa (8 822 zł/m²). Ceny zbliżone do średniej miejskiej oferują ulica Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego (8 375 zł/m²), ulica Ks. Wacława Osińskiego (8 311 zł/m²) oraz ulica Kardynała Stefana Wyszyńskiego (8 114 zł/m²). Te lokalizacje oferują dobry standard życia oraz dostęp do infrastruktury miejskiej.
Najtańsze ulice w Olsztynie – listopad 2025
Dla osób poszukujących przystępnych cenowo mieszkań, najtańsze opcje znajdują się w określonych rejonach miasta. Ulica Andrzeja Struga oferuje najniższe ceny z poziomem 7 294 zł za metr kwadratowy, co stanowi o 759 zł mniej od średniej miejskiej. Nieznacznie wyższe ceny charakteryzują ulicę Stefana Okrzei (7 375 zł/m²) oraz ulicę Józefa Ignacego Kraszewskiego (7 388 zł/m²).
Wśród najtańszych lokalizacji wymienić należy również ulicę Klasztorną (7 413 zł/m²), ulicę Wiosenną (7 419 zł/m²) oraz ulicę Stefana Żeromskiego (7 428 zł/m²). Przystępne cenowo są także ulica Henryka Sienkiewicza (7 438 zł/m²), ulica Stanisława Moniuszki (7 460 zł/m²) oraz ulica Bolesława Limanowskiego (7 515 zł/m²). Różnica pomiędzy najdroższą a najtańszą ulicą wynosi około 1 808 zł za metr kwadratowy, co stanowi około 25%, dając kupującym szeroki wybór w zależności od możliwości finansowych.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Olsztynie listopad 2025
Rynek mieszkaniowy w Olsztynie w listopadzie 2025 roku charakteryzuje się wyraźnym trendem wzrostowym na obu segmentach rynku. Podczas gdy nowe mieszkania drożeją o 5% rok do roku, rynek wtórny odnotowuje wzrost o 1,78% od początku roku. Ta pozytywna dynamika świadczy o rosnącej atrakcyjności miasta jako miejsca zamieszkania i inwestowania.
Prognozy dla olsztyńskiego rynku nieruchomości pozostają umiarkowanie optymistyczne – dla rynku wtórnego prognozowana jest kontynuacja wzrostów, czego potwierdzeniem jest szacunkowa cena 8 440 zł za metr kwadratowy na koniec 2025 roku. Olsztyn wymyka się schematom znanym z dużych aglomeracji takich jak Warszawa czy Poznań. Ceny mieszkań reagują przede wszystkim na przypływ młodych par, rodzin oraz studentów, choć wskaźniki te nie są tak wysokie jak we Wrocławiu czy Trójmieście. Wzrosty cen notowano szczególnie w momencie zapowiedzi budowy portu lotniczego, ale stałe pozostają przede wszystkim zmiany demograficzne oraz turystyka. Na wartość mieszkań w Olsztynie wpłynie również popyt generowany rządowym wsparciem kredytobiorców, co może przyczynić się do dalszego umacniania się rynku.
Dane na podstawie informacji z portali sonarhome.pl i rynekpierwotny.pl
